Kiracı Tahliyesinde 5 Farklı Usul ve Yöntem

Kiraya veren ve kiracı arasında çeşitli nedenlerle uyuşmazlık yaşanabilir. Bazı durumlarda ekonomide yaşanan hızlı değişimler kira bedellerinin güncel değerin altında kalmasına yol açar. Son dönemlerde sıkça karşılaşılan bu durum kiracı ve kiraya verenler arasında yaşanan anlaşmazlıklara da sıklıkla konu olmaktadır.

Ev sahipleri güncel değerler üzerinden kiralarını almak isterken kiracılar da konut kiraları için geçerli olan %25 sınırına bağlı kalmakta ve bu durum ev sahiplerini zorda bırakabilmektedir. Kira değeri çok düşük kalan ev sahipleri de kiracılarını tahliye edebilmenin yollarını merak eder.

Kiracı tahliyesi bu sebeplerin dışındaki nedenlerle de yapılabilir. Kiraya verenin taşınmaza ihtiyacının olması veya tahliye taahhütnamesine bağlı olarak gayrimenkulün süresinde boşaltılması da kiraya verenler için tahliye sebeplerinden bazılarıdır.

Kiracının kirasını vaktinde ödememesi, veya 10 yılı aşan kiralamalar söz konusu olması durumunda da kiralayanın kiracısını tahliye edebilmesi için neler yapabileceğini bilmesi gerekir. Kiralananın en kolay şekilde nasıl tahliye edilebileceğini merak ediyorsanız sizler için hazırladığımız içeriğimize bir göz atmanızı öneririz.

İhtiyaç Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Kiracının kiralanan gayrimenkulden tahliye edilebilmesi için çeşitli yöntemler kullanılabilir. Bunlardan biri de ihtiyaç sebebi ile tahliyedir. Kiralanan gayrimenkule kiraya verenin veya yakınlarının samimi bir ihtiyacı oluştuğunda kiracının tahliye edilebilmesi mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında da kendisine yer bulan bu konu 350. Maddede düzenlenir. Kiraya verenin ya da yakınlarının ikamet koşulu aranmaksızın; sağlık, sosyal nedenler ve benzeri ihtiyaçlara bağlı olarak gayrimenkule ihtiyacı oluşmuş ise kiracısını tahliye edebilir.

Kiraya veren sağlık durumuyla ilgili problemler nedeni ile kiralanan eve geçmek zorunda kaldığında bu bir ihtiyaç sebebi olarak değerlendirilmektedir. Kiraya verenin oturduğu konutun ihtiyaçlarına yanıt vermemesi de ihtiyaç sebebi ile tahliye davasında gerekçe gösterilebilir. Kiraya verenin eşi ayrı yaşamak isterse ihtiyaç nedeni ile tahliye söz konusu olabilmektedir.

Bunun için kiracıya tahliye davası açılması gerekir. Kiraya verenin ya da yakınlarının konuta ihtiyacı olması nedeni ile kiracıyı tahliye etmesi durumunda da bu gayrimenkulde ihtiyacı olan kişi oturmalıdır. Aksi durumda Türk Borçlar Kanunu 355. Maddesine istinaden gayrimenkul bu amacın dışında kullanılamamaktadır. Kiraya veren 3 yıl boyunca taşınmazı kiraya da verememektedir.

Ayrıca kiracının gayrimenkulde kiraya verenin ya da yakınının oturmadığını tespiti durumunda tazminat davası açma hakkı da bulunur. Kiraya veren yeniden kiralama yasağına uymak zorundadır. Uymadığında bu durum kiracı açısından haksız tahliye nedeni olarak görülür. Kanun koyucu bu tür durumlarda kiraya vereni kiracıya tazminat ödemeye mahkum edebilir.

Bu tür bir durumda belirlenecek tazminat miktarı ise son kira yılındaki kira bedelinin 1 yıllık tutarı kadar olur. Kiraya verenin üstsoyu, altsoyu, eşi ya da kanun uyarınca bakmakla yükümlü olduğu kişiler kiralanan gayrimenkulü konut olarak kullanmak zorunda ise bu gerekçeler de tahliye nedeni olarak geçerlidir. Buradaki gereksinimin samimi ve gerçek bir ihtiyaç olması gerekir.

Kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde de fesih döneminden itibaren 1 ay içinde kiraya veren kiracıya ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi kiracının gayrimenkulü belirli bir süre sonunda boşaltacağını beyan ettiği bir belgedir. Tek taraflı bir beyan olan tahliye taahhütnamesi kira kontratının yapıldığı günden farklı bir günde hazırlanmış olduğunda geçerlidir.

Bu taahhütnamenin kiracı tarafından bizzat imzalanmış olması gerekir. Aksi halde geçerliliği olmayacağından bu konulara dikkat edilmelidir. Taahhütnamenin yazılı olarak hazırlanması gerekir. Kiraya verenin bu belgeyi imzalaması zorunlu değildir.

Kiraya veren kira kontratını yaptıktan sonra kiracısından gayrimenkulü belirli bir tarihte boşaltacağına dair tahliye taahhütnamesi aldığında ve kiracı süresinde gayrimenkulü boşaltmaz ise tahliye davası açabilir. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası açarak kiraya veren gayrimenkulün kendisine teslim edilmesini isteme hakkına sahiptir.

Kiralanan teslim edilirken taahhüt verilmiş ise ve buna rağmen üzerindeki tarih ileri bir tarih şeklinde yazıldığında yasaya karşı hile yapılmış olacağından tahliye taahhüdü geçersiz sayılır. Bunun ispatı ise kiracıdan talep edilir. Kiracının tahliye taahhütnamesini imzalama zorunluluğu bulunmaz.

İki Haklı İhtara İstinaden Tahliye

Kiraya veren ve kiracı arasında imzalanan kira kontratı uyarınca kiracı belirli bir zaman aralığında gayrimenkulün kullanımına ve yararlanılmasına karşılık bir bedel öder. Kira bedeli olarak adlandırılan bu ödemenin süresi içinde yapılması gerekir. Kiracı kira bedelini ödeme konusunda temerrüde düştüğünde ve bunu iki kere tekrar ederse kanun koyucu bunu tahliye sebebi olarak kabul eder. Bunun için koşullar sağlanmış olmalıdır.

Kiracı bir kira yılı içindeyken iki defa olmak üzere kirasını gününde ödemediğinde kiraya veren kiracısına noter kanalı ile kira bedelini gününde ödemediğine dair ihtarname çeker. Bir kira yılı içinde yatırılmayan kira bedelinin farklı aylara ait olması gerekmektedir.

Kiraya veren iki haklı ihtar çektiğinde kiracısını iki haklı ihtar sebebi ile tahliye davası açarak tahliye edebilmektedir. Bunun için mahkemeye başvurulması gerekir. Tahliye davası açması gereken kiraya veren gerekçe olarak da kiracısının bir kira yılı içinde iki kez kirasını gününde ödemediğine dair resmi bir belge olan iki haklı ihtarı gösterebilir. Kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasını açmalıdır.

İki haklı ihtara istinaden tahliye koşulları:

• 1 kira yılı içinde kiracının iki kez kirasını yatırmaması.
• Bir kira yılı içinde aksamaya konu olan kira ödemeleri farklı ayları ilgilendirmelidir.
• Kiraya veren kiracıya ihtar çekmiş olmalıdır.
• İki haklı ihtar kiraya veren tarafından yapılmalıdır.
• Kira süresi bitimi dikkate alınarak tahliye davası açılmalıdır.

1 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

1 yıllık kiracı tahliyesi keyfi bir biçimde yapılamaz. Ev sahipleri özellikle son dönemlerde artan kira bedelleri karşısında gayrimenkullerinin güncel bedelin altında kalan kira değerleri sebebi ile kiracılarını tahliye etmeyi isteyebilir.

Bu durumda da yeni kiralama yapmış olan ve henüz bir yılı doldurmuş olan kiracıların tahliyesi yapılabilir mi? Ev sahiplerinin merak edebilecekleri arasındadır. Bir yıllık kiracı 1 yılın dolması gerekçe gösterilerek tahliye edilememektedir. 1 yıllık kiracının tahliye edilebilmesi için sözleşmenin yapılırken 1 yıllık olarak düzenlenmesi gerekir.  Kiracı her zaman kiraladığı gayrimenkulü boşaltma hakkına sahiptir. Buna karşılık kiraya verenin hukuki bir gerekçesi olmadığı sürece kiracıyı tahliye edebilmesi kanunda kendisine tanınan haklar çerçevesinde olmaktadır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nasıl Olur?

10 yıllık kiracı tahliyesi Türk Borçlar Kanunu uyarınca mümkündür. Konut ve iş yeri kiralaması yapıldığında sözleşme süresinin dolması sözleşmenin kendiliğinden sonlanma sebebi değildir. Kira sözleşmesinin önemli bir özelliği de kiracı tarafından feshedilmediği takdirde 1 yıl süre ile uzamasıdır.

Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesi uyarınca kira sözleşmesinin 10 kereden fazla uzaması durumunda kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için kiraya veren, sözleşmenin 10. Uzama yılını izleyen her yeni kira döneminden  3 ay öncesine dek kiracıya ihtar göndermek sureti ile bildirimde bulunabilir. Bu koşullar sağlandığında tahliye hakkı doğar.